Eine Balkonsanierung kostet – aber ein Teil der Arbeitskosten kommt zurück, wenn Sie in der eigenen, selbst genutzten Wohnung wohnen: 20 % der Lohnkosten mindern Ihre Steuerlast, maximal 1.200 € pro Jahr. Der Haken, den viele übersehen: Nur der Arbeitsanteil zählt, nicht das Material. Wer das nicht weiß, lässt sich auf der Rechnung den Lohnanteil nicht getrennt ausweisen – und verschenkt Geld.
Dieser Ratgeber erklärt die Regeln des § 35a EStG an konkreten Zahlen: von der Einzelreparatur über die WEG-Sanierung bis zur Frage, was für Vermieter gilt. Wichtig vorab: Er ersetzt keine Steuerberatung und nennt bewusst keine erfundenen Urteile oder Aktenzeichen – die Grundregeln des Gesetzes sind aber stabil und lassen sich direkt an Ihren Belegen ablesen.
20 % der Arbeitskosten zurück: Die Grundregel des § 35a EStG
Wer in seinem selbst genutzten Wohneigentum Handwerkerleistungen für Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung in Anspruch nimmt, darf 20 % der Arbeitskosten direkt von der Steuerschuld abziehen. Der Höchstbetrag liegt bei 1.200 € pro Jahr – erreichbar ab 6.000 € begünstigter Arbeitskosten. Entscheidend ist der Unterschied zur Werbungskosten-Logik: Es handelt sich nicht um eine Ausgabe, die Ihr zu versteuerndes Einkommen senkt, sondern um eine Steuerermäßigung, die von der festgesetzten Steuer abgezogen wird.
An einem typischen Auftrag wird das greifbar – eine Beschichtung oder Komplettsanierung Ihres Balkons erreicht die Grenzen schnell:
Arbeitskosten oder Material: Was in die Berechnung einfließt
Begünstigt sind die Arbeitskosten der Handwerkerleistung – also Lohn, Maschinen- und Fahrtkosten, soweit die Rechnung sie ausweist. Alles, was Material ist, fällt heraus: Flüssigkunststoff, Abdichtungsbahnen, Fliesen, Beschichtungsstoffe, Entsorgung. Deshalb ist die Rechnung Ihr wichtigstes Dokument: Sie muss Arbeits- und Materialkosten getrennt ausweisen. Fragen Sie das beim Angebot an – wir stellen Rechnungen mit getrennt ausgewiesenem Lohn- und Materialanteil aus.
Konkret heißt das für einen 5-m²-Balkon: Kostet die Beschichtung komplett 900–1.500 € (90–180 €/m²) oder die Komplettsanierung 3.000–4.500 €, zählt für § 35a nur der darin enthaltene Lohnanteil – je nach Aufwand typischerweise die Hälfte bis zwei Drittel, aber genau das steht auf Ihrer Rechnung. Wer nur einen Pauschalpreis ohne Aufschlüsselung bekommt, sollte die getrennte Ausweisung nachfordern, bevor er überweist.
Ein Rechenbeispiel mit Realitätsbezug: Für die Kombi aus Abdichtung und neuer Beschichtung Ihres 5-m²-Balkons zahlen Sie 150–250 €/m² – insgesamt also 750–1.250 €. Weist die Rechnung davon 600 € Arbeitskosten aus, bringt das 120 € Steuerermäßigung. Sanieren Sie im selben Jahr zusätzlich das Geländer – 4 Meter Alu kosten 1.000–1.800 € –, summieren sich die begünstigten Arbeitskosten beider Rechnungen, und der Höchstbetrag rückt in greifbare Nähe. Mehrere Rechnungen eines Kalenderjahres werden zusammengezählt; ein Rest, der die 1.200-€-Grenze übersteigt, verfällt und lässt sich nicht ins nächste Jahr übertragen.
Selbst genutzt oder vermietet: Der entscheidende Unterschied
§ 35a EStG gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum. Vermieten Sie die Wohnung, entfällt die Steuerermäßigung – dafür sind die Kosten auf einem anderen Weg abziehbar: als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Reine Instandhaltung wie eine neue Abdichtung oder eine Reparatur mindert Ihre Einkünfte im Jahr der Zahlung in voller Höhe.
Wird der Balkon dagegen im Zuge einer Komplettsanierung substanziell erneuert, kann das Finanzamt Herstellungsaufwand annehmen – dann verteilt sich der Betrag über die Abschreibung des Gebäudes statt sofort abgezogen zu werden. Wo genau die Grenze zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand liegt, ist der häufigste Streitpunkt mit dem Finanzamt; das klärt im Einzelfall der Steuerberater anhand Ihrer Unterlagen. Eine pauschale Faustregel nennen wir hier bewusst nicht.
Eigentumswohnung und WEG-Sanierung: So setzen Sie Ihren Anteil an
Wohnt der Eigentümer selbst in seiner Wohnung und lässt die Gemeinschaft die Balkone sanieren – die als Gemeinschaftseigentum in der Regel von der WEG beschlossen und nach Miteigentumsanteilen bezahlt werden –, stellt sich die Frage, ob der einzelne Eigentümer seinen Anteil absetzen kann. Die allgemeine Verwaltungspraxis bejaht das: Handwerkerleistungen am Gemeinschaftseigentum sind anteilig begünstigt, soweit sie auf die eigene, selbst genutzte Wohnung entfallen.
Der Haken ist der Nachweis: Der Lohnanteil muss erkennbar sein. Lassen Sie sich von der Verwaltung die Rechnungskopie mit ausgewiesenem Arbeitskostenanteil geben und heben Sie den Überweisungsbeleg der Umlage auf – nur so lässt sich Ihr Anteil gegenüber dem Finanzamt belegen. Bei einem 5-m²-Balkon mit 3.000–4.500 € Sanierungskosten und einem Anteil von 10 Prozent sind das 300–450 €, von denen wiederum nur der Lohnanteil zählt. Ob die Konstellation in Ihrem Fall trägt, klärt der Steuerberater – die Belege sollten Sie aber unabhängig davon anfordern.
Rechnung, Überweisung, Frist: Diese Formalien entscheiden
Am Ende scheitert der Steuervorteil selten am Gesetz, sondern an Formalien. Fünf Punkte, die über den Abzug entscheiden:
Die vier häufigsten Irrtümer rund um § 35a – und was wirklich stimmt
In der Beratungspraxis begegnen uns immer wieder dieselben Missverständnisse. Vier davon klären wir hier auf – sie kosten sonst bares Geld:
Häufige Fragen zu diesem Thema
Wie viel Steuer kann ich bei einer Balkonsanierung sparen?
20 % der Arbeitskosten, maximal 1.200 € pro Jahr (§ 35a EStG). Beispiel: Bei 4.000 € begünstigten Arbeitskosten sind das 800 € Steuerermäßigung. Materialkosten zählen nicht mit.
Sind die Materialkosten der Sanierung absetzbar?
Nein – § 35a begünstigt nur Arbeitskosten. Deshalb müssen Rechnungen Lohn- und Materialanteil getrennt ausweisen; nur der Lohnanteil fließt in die Berechnung ein.
Gilt § 35a auch für eine vermietete Wohnung?
Nein, die Steuerermäßigung gibt es nur für selbst genutztes Wohneigentum. Bei Vermietung sind die Kosten stattdessen Werbungskosten: Instandhaltung sofort abziehbar, Herstellungsaufwand über die Abschreibung des Gebäudes.
Ich zahle als Eigentümer meinen Anteil an einer WEG-Sanierung – zählt das?
In der Regel ja, wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen: Der auf Ihre Wohnung entfallende Arbeitskostenanteil ist anteilig begünstigt. Lassen Sie sich die Rechnungskopie mit Lohnanteil von der Verwaltung geben und belegen Sie die Zahlung per Überweisung.
Der Steuervorteil der Balkonsanierung ist keine komplizierte Konstruktion, sondern eine Frage der Disziplin: Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil anfordern, per Überweisung zahlen, Belege sammeln und die Summe in der Steuererklärung des Zahlungsjahres ansetzen. Bei 4.000 € Arbeitskosten bleiben so 800 € mehr in Ihrer Tasche – bei 6.000 € der Höchstbetrag von 1.200 €.
Vermieter nutzen stattdessen den Werbungskostenweg. Und wer als Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung über eine WEG-Sanierung zahlt, sollte sich die Belege mit Lohnanteil gleich mitgeben lassen. Im Zweifel gilt: ein kurzer Blick des Steuerberaters auf die Rechnung kostet weniger, als ein verlorener Abzug wert ist.
