Wer in Hamburg eine Wohnung mit Balkon vermietet, kennt die Lage, sobald Wasser durch die Decke tropft oder der Beton an der Kante abplatzt: Wer zahlt die Sanierung – und muss der Mieter das überhaupt mitmachen? Die kurze Antwort: Sie als Vermieter zahlen, Ihr Mieter muss die Arbeiten dulden. Die lange Antwort – mit Ausnahmen, Fristen und typischen Fehlern – steht in diesem Ratgeber.
Wir sanieren Balkone in ganz Hamburg und erleben beide Seiten: Vermieter, die ihre Instandhaltungspflicht erst nach einem Schreiben des Mieters entdecken, und Mieter, die während der Bauzeit kürzen wollen. Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ohne Anspruch auf Rechtsberatung – und nennt die Kosten, mit denen Sie als Vermieter realistisch rechnen müssen.
Der Vermieter zahlt: Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehört auch ein Balkon, wenn er mitvermietet ist – und dazu gehören alle Maßnahmen, die diesen Zustand wiederherstellen: eine neue Abdichtung, Betoninstandsetzung, ein standsicheres Geländer. Das ist keine Kür, sondern Pflicht, unabhängig davon, ob Sie als Eigentümer die Kosten gerade tragen wollen.
Konkret heißt das für Ihre Kalkulation: Einen 5-m²-Balkon neu abdichten kostet 600–900 € (80–150 €/m²), die Betoninstandsetzung schlägt mit 60–150 €/m² Schadfläche zu Buche, ein neues Geländer mit 250–450 €/lfm in Alu. Ist der Balkon durch, kommen Sie an einer Komplettsanierung nicht vorbei: 400–800 €/m², ein typischer 5-m²-Balkon also 3.000–4.500 €. Ehrlich gesagt: Bei kleinen Mieten kann das die Jahreskaltmiete übersteigen. Aufschieben löst das Problem nicht – jeder Winter lässt Beton und Bewehrung weiter rosten, und ein Wasserschaden in der Wohnung darunter wird am Ende teurer als die Sanierung heute.
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, ist der Balkon in der Regel Gemeinschaftseigentum, über dessen Sanierung die Eigentümerversammlung beschließt. Gegenüber Ihrem Mieter ändert das nichts: Ihre Pflicht bleibt, auch wenn Sie den Beschluss nicht allein herbeiführen können. Ein Angebot mit getrennten Positionen erleichtert der WEG die Entscheidung – und Ihrem Mieter die Wartezeit.
Instandsetzung ist keine Modernisierung: Warum keine Umlage möglich ist
Vermieter dürfen die Kosten einer Modernisierung unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen auf die Miete umlegen. Bei einer reinen Balkonsanierung greift das nicht: Sie ist Instandsetzung, weil sie den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellt, statt die Wohnung dauerhaft aufzuwerten. Eine Abdichtung, die nach 20–25 Jahren Lebensdauer erneuert wird, ist Erhalt – kein Mieter muss sich an ihr beteiligen, und die Miete bleibt unverändert.
Anders liegt es nur, wenn der Balkon Teil einer echten energetischen Modernisierung ist, etwa einer Fassadendämmung, bei der auch die Balkone instand gesetzt werden. Dann kann ein Anteil der Kosten über die gesetzlichen Regeln der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden – mit Ankündigung, Fristen und begrenztem Prozentsatz. Ob Ihr Vorhaben in diese Kategorie fällt, sollten Sie im Einzelfall mietrechtlich prüfen lassen. Faustregel für die Praxis: Wer nur den schadhaften Balkon repariert, finanziert das aus der eigenen Tasche – das gehört zum unternehmerischen Risiko der Vermietung, genau wie Heizung und Dach.
Mieter müssen die Sanierung dulden – wenn Sie richtig ankündigen
Notwendige Instandsetzungsarbeiten muss ein Mieter dulden – das ist anerkannte Rechtslage, solange die Arbeiten erforderlich sind und rechtzeitig angekündigt werden. Damit die Duldungspflicht trägt, sollten Sie als Vermieter vier Dinge beachten:
Was Mieter am Balkon selbst machen dürfen – und was nicht
So viel vorweg: An der Abdichtung, am Beton und am Geländer dürfen Mieter nichts machen – auch nicht gut gemeint. Abdichtungsarbeiten gehören in fachliche Hände; wer selbst Hand anlegt und dabei die Abdichtung oder den Aufbau beschädigt, haftet für die Folgeschäden und gefährdet zugleich seine eigenen Rechte: Wer den Mangel selbst verursacht, kann daraus keine Mietminderung ableiten.
Erlaubt ist die normale Nutzung und Pflege: Pflanzen gießen, den Boden fegen, leichte Reinigung. Alles darüber hinaus – neue Versiegelung, Flickarbeiten an Rissen, das Nachziehen von Fugen an der Tür – sollten Mieter dem Vermieter melden statt selbst zu reparieren. Ehrlich gesagt gilt das auch umgekehrt: Eine vom Mieter beauftragte Billigabdichtung aus dem Baumarkt hält selten länger als einen Winter und wird zur nächsten Baustelle auf Ihre Kosten. Vereinbaren Sie vor der Sanierung schriftlich, wer die Möbel räumt – dann gibt es hinterher keine Diskussion über beschädigte Blumentöpfe.
Und noch eine klare Abgrenzung für den Streitfall: Beschädigt ein Mieter den Balkon durch unsachgemäße Eingriffe – etwa beim Bohren in die Platte oder durch schweres Gerät auf der Abdichtung –, haftet er für den Schaden; in der Regel greift dafür seine Privathaftpflicht. Als Vermieter sollten Sie den Zustand bei Übergabe und Rückgabe dokumentieren, damit im Streit feststellbar ist, wer welchen Schaden verursacht hat. Im Alltag gilt aber: Die meisten Balkonschäden sind schlicht Verschleiß von Abdichtung und Beton – die Verantwortung dafür trägt der Vermieter, nicht der Mieter.
Mietminderung während der Sanierung: Wann sie droht – und wann nicht
Eine ordentlich angekündigte Instandsetzung ist in der Regel kein Mietmangel: Solange Umfang und Dauer angemessen sind, können Mieter während der Bauzeit nicht mindern – auch nicht, weil der Balkon für 5–10 Arbeitstage gesperrt ist oder werktags gebohrt wird. Die Duldungspflicht schützt Sie als Vermieter genau davor.
Anders sieht es aus, wenn die Beeinträchtigung über das hinausgeht, was zu dulden ist: Die Arbeiten ziehen sich über Wochen ohne erkennbaren Fortschritt, es wird zu unüblichen Zeiten gearbeitet, oder der Balkon bleibt nach der angeblichen Sanierung weiter unbenutzbar. Dann kann eine Minderung berechtigt sein – die Höhe hängt immer vom Einzelfall ab. Wer als Vermieter sauber kommuniziert und den Mieter über den Stand informiert, senkt das Konfliktrisiko erheblich. Details zu Voraussetzungen und Ablauf finden Sie im verlinkten Ratgeber zur Mietminderung.
Vermieter-Checkliste: In sechs Schritten durch die Balkonsanierung
Damit die Sanierung ohne Streit und Nachträge durchläuft, hat sich dieser Ablauf bewährt – von der ersten Beobachtung bis zur Abnahme:
Häufige Fragen zu diesem Thema
Wer zahlt die Balkonsanierung in einer Mietwohnung?
Der Vermieter – die Instandhaltungspflicht folgt aus § 535 BGB. Eine Abdichtung eines 5-m²-Balkons kostet 600–900 €, die Komplettsanierung 3.000–4.500 €. Der Mieter beteiligt sich nicht an den Kosten.
Kann der Vermieter die Sanierungskosten auf die Miete umlegen?
Bei einer reinen Balkonsanierung nicht – sie ist Instandsetzung, keine Modernisierung. Nur wenn der Balkon im Zuge einer echten energetischen Modernisierung wie einer Fassadendämmung saniert wird, kann ein Teil nach den gesetzlichen Regeln der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden.
Muss der Mieter die Balkonsanierung dulden?
Ja, wenn die Arbeiten notwendig sind und rechtzeitig angekündigt wurden. Eine Komplettsanierung dauert 5–10 Arbeitstage – in dieser Zeit sind Lärm, Staub und der gesperrte Balkon in der Regel hinzunehmen. Erst bei unverhältnismäßiger Dauer oder unnötigen Beeinträchtigungen ändert sich das.
Darf der Mieter den Balkon selbst abdichten?
Nein – Abdichtung, Beton und Geländer sind Substanz, an der Mieter nichts verändern dürfen. Wer selbst repariert und Schäden verursacht, haftet für die Folgen. Solche Arbeiten gehören in fachliche Hände; der Mieter sollte Mängel stattdessen dem Vermieter melden.
Die Rechtslage für Vermieter ist eindeutig: Die Balkonsanierung zahlen Sie als Instandhaltung nach § 535 BGB, eine Umlage auf den Mieter gibt es bei reiner Instandsetzung nicht, und der Mieter muss ordentlich angekündigte Arbeiten dulden. Wer früh handelt, spart doppelt: Der Schaden wächst mit jedem Winter, und ein gut informierter Mieter ist der beste Schutz vor Minderungsstreit.
Holen Sie sich frühzeitig ein Festpreisangebot auf Basis einer kostenlosen Besichtigung mit Feuchtemessung und Klopfprobe – dann kennen Sie den Umfang, bevor Sie dem Mieter schreiben, und haben eine belastbare Grundlage für Ankündigung und Bauplan. Bei konkreten Rechtsfragen zu Ihrem Einzelfall ersetzt dieser Ratgeber keine mietrechtliche Beratung.
